O cenário imobiliário brasileiro está passando por uma transformação significativa com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), uma iniciativa que promete unificar a identificação de imóveis em todo o país. Essa mudança, regulamentada pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, tem como objetivo centralizar e padronizar informações sobre imóveis rurais e urbanos, públicos e privados.

O que é o CIB?

É um banco de dados que agrupa informações cadastrais de imóveis, atuando como um “CPF do Imóvel”, e faz parte do SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), uma plataforma eletrônica que consolida dados fiscais, geoespaciais e jurídicos. O principal objetivo é centralizar dados que, até então, estavam dispersos entre cartórios, prefeituras, Receita Federal (RFB), Incra e órgãos ambientais.
O CIB foi instituído em 2021 e, mais recentemente, ganhou força com a Lei Complementar nº 214/2025 (Reforma Tributária), que o adotou como cadastro único e obrigatório para fins de IBS e CBS.

CIB, reforma tributária e o valor de referência

A Reforma Tributária deu à administração tributária a competência para estabelecer um “valor de referência” para os imóveis, que poderá ser usado como base de cálculo para tributos, independentemente do valor declarado em uma transação.

Para que esse valor seja confiável e aplicável em nível nacional, é essencial uma base cadastral padronizada e integrada. É aqui que o SINTER e o CIB entram em jogo:

• SINTER: Integra e processa informações de diversas fontes (cartórios, prefeituras, Incra, etc.).
• CIB: Atribui um código único a cada imóvel.
• RFB: Calcula o valor de referência e realiza cruzamentos automáticos entre declarações e documentos.

A metodologia para estimar esse valor de referência levará em conta diversos fatores, como preços de mercado, informações de órgãos públicos, dados de cartórios e características do imóvel (localização, tipologia, área de construção, etc.), e esse valor será divulgado no SINTER e atualizado anualmente.

Prazos e impactos para imóveis e proprietários

A Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 dispõe que os serviços notariais e de registro devem integrar-se ao SINTER para compartilhar informações sobre operações imobiliárias e adotar o CIB como identificador único – a medida entrou em vigor imediatamente em 5 de agosto de 2025.

A LC 214/2025 estabeleceu prazos para a implementação do CIB:

• 12 meses (até 1º de janeiro de 2026): órgãos federais e os serviços notariais e registrais devem adequar seus sistemas. As capitais dos estados e o Distrito Federal também devem incluir o código CIB em seus sistemas.
• 24 meses (até 1º de janeiro de 2027): órgãos estaduais e os demais municípios devem adequar seus sistemas.
  Para os proprietários de imóveis, a implementação do CIB trará alguns impactos importantes:
• Aumento do controle fiscal: Fisco terá maior capacidade de cruzar dados sobre titularidade, preço e negócios relativos a imóveis, o que pode potencializar o risco na omissão de renda de aluguéis ou venda de imóveis (“contratos de gaveta”).
• Redução da subavaliação: CIB e o valor de referência reduzirão a margem para subavaliação de imóveis, com impactos diretos em transações e operações societárias.
  • Expansão da base tributável: valores venais de tributos como IPTU, ITBI e ITCMD, que muitas vezes estão defasados, poderão ser ajustados para convergir com o valor de referência, ampliando a base de cálculo.

Diante desse cenário, a atenção à regularização de imóveis e à conformidade fiscal se torna ainda mais crucial.

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