O avanço das tecnologias digitais tem transformado o mercado imobiliário, trazendo novas possibilidades de investimento e negociação, e entre as inovações mais relevantes estão o uso de criptoativos e as plataformas tokenizadas de imóveis, que já começam a redesenhar a forma como pessoas físicas e jurídicas compram, vendem e investem em propriedades.

Embora o cenário prometa maior liquidez, agilidade e democratização dos investimentos, ele também impõe desafios jurídicos e regulatórios que exigem atenção.

O que são criptoativos e como se aplicam ao mercado imobiliário?

Criptoativos são representações digitais de valor registradas em blockchain, tecnologia que garante segurança, rastreabilidade e descentralização às transações. No Brasil, não são considerados moeda oficial, mas ativos digitais que podem ser utilizados como forma de pagamento ou investimento.

Já as plataformas tokenizadas utilizam a chamada tokenização, processo que converte um ativo físico, como um imóvel, em unidades digitais (tokens). Cada token representa uma fração do bem ou direitos sobre ele, permitindo que múltiplos investidores adquiram participações em um mesmo imóvel. Essa inovação aumenta a liquidez do mercado, reduz barreiras de entrada e amplia o acesso ao investimento imobiliário, antes restrito a grandes investidores.

Principais cuidados jurídicos na compra com criptoativos

Apesar do potencial, o uso de criptoativos em transações imobiliárias ainda requer cautela, especialmente em razão da volatilidade desses ativos e da regulamentação ainda em desenvolvimento. Entre os principais pontos de atenção, destacam-se:

· Preço expresso em reais: o valor do imóvel deve ser fixado em moeda nacional, conforme o Código Civil (art. 315), ainda que o pagamento ocorra em criptoativos;

· Critérios de conversão: é indispensável definir cotação, data, horário e plataforma de referência para o cálculo da equivalência;

· Compliance regulatório: observar as normas de prevenção à lavagem de dinheiro e financiamento ao terrorismo, além das obrigações fiscais e de eventual enquadramento de tokens como valores mobiliários;

· Due diligence tecnológica: verificar a segurança da carteira digital e da plataforma utilizada na operação, reduzindo riscos de fraude ou perda de ativos; e

· Cláusulas de garantia: prever mecanismos de proteção em caso de oscilação relevante de valor, perda de chaves privadas ou falhas técnicas.

A reação do mercado brasileiro

O uso de criptoativos ainda é restrito no mercado imobiliário nacional, mas vem ganhando espaço entre incorporadoras inovadoras, proptechs e plataformas de crowdfunding imobiliário. Esses agentes enxergam na tokenização uma forma de diversificar investimentos e atrair capital, inclusive estrangeiro.

Por outro lado, cartórios e instituições financeiras ainda adotam postura cautelosa, sobretudo diante das lacunas regulatórias. A tendência, no entanto, é de amadurecimento do setor, impulsionado pelo Marco Legal dos Criptoativos (Lei nº 14.478/2022 e Decreto nº 11.563/2023) e pela atuação da CVM e do Banco Central na regulação dos prestadores de serviços de ativos virtuais.

Registro e validade das operações

Mesmo com o uso de ativos digitais, o registro imobiliário continua seguindo as regras da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). A escritura pública deve indicar o valor em reais e mencionar que o pagamento foi realizado em criptoativos.

A tokenização, por sua vez, ainda não substitui o registro imobiliário tradicional: em regra, os tokens representam direitos contratuais, e não a propriedade direta do imóvel. Assim, a transmissão da titularidade somente ocorre com o registro da escritura na matrícula.

Estrutura contratual e segurança jurídica

Para garantir validade e segurança às transações, o contrato deve ser cuidadosamente redigido, observando-se as seguintes práticas:

· Definir o preço em reais, indicando a forma de quitação em criptoativos;

· Estabelecer cláusula de conversão com cotação, data e plataforma de referência;

· Prever ajustes em caso de variações abruptas no valor do ativo;

· Incluir declarações de compliance e origem lícita dos recursos; e

· Formalizar a operação por escritura pública, com todos os requisitos legais.

Essa estrutura proporciona previsibilidade, transparência e segurança, sem afastar a inovação que as tecnologias digitais trazem ao mercado.

Inovação com segurança: o papel do BNS Law

O uso de criptoativos e a tokenização de imóveis já fazem parte da evolução do mercado imobiliário e exigem estrutura jurídica adequada para garantir segurança às operações.

O time de especialistas do BNS Law segue acompanhando de perto as atualizações legislativas, regulatórias e jurisprudenciais que impactam a compra e investimento de ativos.