A identificação de bens imóveis vinculados a pessoas físicas e jurídicas constitui etapa preliminar relevante em auditorias patrimoniais, reorganizações societárias, operações de M&A, recuperação de créditos e constituição de garantias. Nesse cenário, a disponibilização da Pesquisa Nacional de Bens (PNB), operada pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) e identificada na plataforma RI Digital como Pesquisa Prévia, ampliou as possibilidades de localização de vínculos registrais.

A utilização da ferramenta, contudo, exige atenção à natureza dos apontamentos obtidos, à abrangência efetiva das bases integradas e à distinção entre o relatório de pesquisa e os documentos expedidos pelos Cartórios de Registro de Imóveis. Seu resultado deve ser compreendido como um ponto de partida para a investigação patrimonial, e não como confirmação da titularidade ou da situação jurídica dos imóveis.

O que a Pesquisa Nacional de Bens permite identificar?

A Pesquisa Nacional de Bens (PNB), também denominada Pesquisa Prévia no RI Digital, permite localizar matrículas associadas a determinado CPF ou CNPJ nos cartórios integrados ao serviço. O resultado apresenta os números das matrículas vinculadas ao documento pesquisado, mas não qualifica, por si só, a natureza nem a atualidade desse vínculo. A pessoa consultada pode figurar como proprietária atual ou anterior, titular de direito real ou de outra relação com repercussão registral sobre o imóvel.

A partir dos resultados, é possível aprofundar a análise por meio da consulta à matrícula ou da solicitação de Pesquisa Qualificada e Certidão Digital. Essa etapa permite verificar a titularidade, os direitos constituídos, os ônus e as restrições incidentes sobre o imóvel.

Conforme os dados disponíveis na matrícula, a análise pode abranger direitos reais, como usufruto e servidões; garantias reais, como hipoteca e alienação fiduciária; relações contratuais com repercussão registral; e constrições judiciais, como penhoras, arrestos e sequestros. A identificação dessas situações depende da consulta aos atos de registro e averbação correspondentes, bem como da atualização das informações disponibilizadas pela serventia.

Por que um resultado negativo não comprova a inexistência de imóveis?

A ausência de resultados na PNB não permite concluir, isoladamente, que determinada pessoa ou empresa não possui imóveis ou direitos imobiliários. A abrangência da pesquisa depende da integração dos dados das serventias, da atualização das bases consultadas e da existência de informações estruturadas que permitam localizar os vínculos.

Em junho de 2025, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) informou que aproximadamente 6% do acervo registral ainda precisava ser informatizado, percentual concentrado em 1.403 serventias. O Provimento CNJ n.º 198/2025 estabeleceu 25 de maio de 2026 como prazo para a transposição integral das matrículas e a disponibilização dos dados estruturados dos indicadores real e pessoal.

Mesmo após o encerramento desse prazo, a existência de serventias com acervos físicos pendentes ou integração incompleta deve ser considerada na avaliação dos resultados. Além disso, a própria plataforma prevê situações em que a pesquisa não

pode ser realizada em razão de desatualização da base ou indisponibilidade do cartório. Nessas hipóteses, o RI Digital orienta o usuário a recorrer à Pesquisa Qualificada ou a outros serviços de consulta.

Por isso, um resultado negativo deve ser interpretado dentro dos limites técnicos e territoriais da pesquisa. A verificação patrimonial pode exigir consultas complementares, inclusive diretamente às serventias competentes.

A Pesquisa Nacional de Bens substitui a certidão imobiliária?

Não. A PNB tem finalidade informativa e de localização. Seu relatório indica matrículas associadas ao CPF ou CNPJ pesquisado, mas não possui a natureza de certidão expedida pelo oficial de Registro de Imóveis. A ferramenta também não confirma, por si só, a titularidade atual nem a situação jurídica do imóvel.

Para aprofundar a análise, é necessário consultar a matrícula correspondente e, conforme a finalidade da operação, obter a Certidão Digital de Inteiro Teor. Nos termos do art. 19, § 11, da Lei n.º 6.015/1973, a certidão de inteiro teor da matrícula contém a reprodução de todo o seu conteúdo e é suficiente para comprovar propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel. Quando necessário, podem ser solicitadas certidões ou informações complementares, conforme o objeto da investigação.

O RI Digital informa que a Certidão Digital possui validade de 30 dias para a prática de atos notariais. Esse prazo deve ser observado de acordo com a finalidade do documento e as exigências aplicáveis à operação.

Custos e abrangência da consulta

A utilização da PNB também exige atenção às condições de acesso e aos custos envolvidos. No RI Digital, a realização da Pesquisa Prévia por usuários particulares está sujeita à aquisição de créditos, com valores relacionados às tabelas de emolumentos aplicáveis em cada unidade da Federação. Portanto, a consulta não deve ser tratada como um serviço necessariamente gratuito para particulares.

Além disso, a disponibilidade da Pesquisa Prévia está condicionada à integração das serventias. A plataforma do RI Digital indica a oferta do serviço em cartórios de determinadas unidades da Federação, o que reforça a necessidade de verificar a cobertura efetiva antes de interpretar o resultado como um levantamento patrimonial exaustivo.

O BNS Law acompanha a evolução dos mecanismos de pesquisa patrimonial e seus impactos nas operações imobiliárias, empresariais e na estruturação de garantias. A análise dos vínculos identificados, dos limites das bases consultadas e da situação registral dos imóveis é parte relevante de processos de due diligence e de decisões que envolvem ativos imobiliários, contribuindo para uma avaliação jurídica mais segura e consistente.