A transferência de imóveis para holdings por meio de integralização de capital é utilizada em planejamentos patrimoniais, sucessórios e empresariais. O tratamento do ITBI nessas operações envolve questões diferentes que não devem ser confundidas: a influência da atividade preponderante da sociedade, o destino dado ao valor do imóvel na formação do capital social e os critérios adotados pelo Município para apurar eventual imposto.

Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do RE 1.495.108, Tema 1.348 da repercussão geral. Por maioria, o Tribunal reconheceu que a imunidade do ITBI na integralização de capital independe da atividade preponderante da pessoa jurídica, inclusive quando ela se dedica à compra e venda ou à locação de imóveis. Para compreender o alcance da decisão e os limites que permanecem aplicáveis, é útil seguir a sequência em que os principais precedentes foram formados, sem perder de vista que cada um enfrenta uma questão jurídica própria.

O ponto de partida constitucional

O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal estabelece:

“O imposto previsto no inciso II não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.”

O dispositivo reúne duas hipóteses de não incidência: a transmissão realizada para integralizar o capital social e as transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. A extensão da ressalva relativa à atividade imobiliária preponderante, introduzida pela expressão “nesses casos”, tornou-se o ponto central da controvérsia posteriormente submetida ao STF no Tema 1.348.

Tema 796 do STF e o limite do capital social

No Tema 796, o STF fixou a seguinte tese: “A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”.

O alcance dessa decisão deve ser compreendido a partir do caso julgado. Na operação examinada pelo STF, apenas parte do valor atribuído aos imóveis foi destinada à integralização das quotas subscritas. A parcela restante foi direcionada à formação de reserva de capital. O Tribunal concluiu que essa parcela, por não realizar o capital social, não estava abrangida pela imunidade.

Situação diferente ocorre quando todo o valor adotado na operação é destinado à subscrição e à integralização do capital social, sem formação de reserva. Nessa hipótese, não há, sob a perspectiva societária, parcela alocada a finalidade diversa da realização do capital.

A aplicação ampliativa do Tema 796 pelos Municípios

Na prática, alguns Municípios vêm invocando o Tema 796 para cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor adotado na integralização e o valor de mercado apurado pelo Fisco, mesmo quando todo o valor atribuído ao imóvel no ato societário é destinado ao capital social. Essa interpretação amplia o alcance do precedente, pois trata como excedente tributável uma diferença de avaliação que, no caso concreto, não foi destinada a reserva de capital ou a outra conta patrimonial.

O Tema 796 definiu o alcance da imunidade diante da existência de valor que excedia o capital a integralizar. Não estabeleceu, de forma expressa, que toda diferença entre o valor histórico ou declarado do imóvel e uma avaliação municipal corresponda automaticamente a parcela estranha ao capital social. Transformar essa diferença em excedente, sem examinar a efetiva destinação societária do bem, converte um precedente sobre imunidade em uma regra de avaliação do imóvel.

Por essa razão, a documentação da operação deve demonstrar com precisão o valor pelo qual o imóvel é transferido, o montante do capital subscrito, a quantidade e o valor das quotas emitidas e a inexistência de parcela destinada a reserva, quando esse for o caso. A coerência entre o contrato social, a contabilidade e o registro imobiliário é essencial para delimitar a situação concreta e reduzir o risco de uma aplicação indevida do Tema 796.

Tema 1.113 do STJ e o valor declarado

A discussão sobre o alcance da imunidade não se confunde com a apuração da base de cálculo de eventual ITBI. No Tema 1.113, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou três diretrizes: a base de cálculo corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de compatibilidade com o mercado; e o Município não pode impor previamente um valor de referência estabelecido de forma unilateral.

Se o Fisco considerar o valor declarado incompatível com a realidade, deverá instaurar procedimento administrativo próprio, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional, assegurando ao contribuinte a possibilidade de apresentar as particularidades da operação e exercer o contraditório.

Embora o precedente tenha origem em operação de compra e venda, suas diretrizes são relevantes quando o Município pretende substituir automaticamente o valor informado na integralização por um valor de referência. A aplicação do Tema 1.113 às particularidades de operações entre sócio e sociedade ainda pode gerar controvérsia, mas o precedente afasta o arbitramento automático e unilateral.

O que o STF decidiu no Tema 1.348

O Tema 1.348 examinou se a imunidade do ITBI na integralização de capital com bens imóveis também se aplica quando a pessoa jurídica adquirente exerce atividade imobiliária preponderante, como compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil. A controvérsia dizia respeito ao alcance da ressalva constante da parte final do art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal.

Por maioria, o STF deu provimento ao recurso para reconhecer a imunidade na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital, independentemente da atividade preponderante por ela exercida. A decisão abrange, portanto, empresas dedicadas à compra e venda, à locação de imóveis ou ao arrendamento mercantil.

A tese fixada estabelece que a imunidade na realização do capital social é incondicionada quanto à atividade preponderante da pessoa jurídica, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei destinada à obtenção indevida do benefício. O STF também preservou expressamente o limite do Tema 796: a imunidade alcança somente o valor do capital social a ser integralizado.

A ressalva relativa à simulação e à fraude exige a demonstração de uma situação concreta pela autoridade fiscal. A tese não estabelece requisito autônomo de comprovação de propósito negocial para toda integralização, nem permite concluir que a constituição regular de uma holding para organização patrimonial ou sucessória caracterize, por si só, qualquer irregularidade.

Até a data desta atualização, a certidão e a decisão de julgamento já haviam sido disponibilizadas, mas o acórdão de mérito ainda não havia sido publicado. A decisão divulgada não registra modulação de efeitos. A publicação do acórdão e a eventual oposição de embargos de declaração devem ser acompanhadas para a análise definitiva dos fundamentos e de seus efeitos.

Cuidados na estruturação patrimonial

A estruturação da integralização deve considerar, de forma coordenada, seus efeitos societários, contábeis, tributários e registrais. Entre os principais pontos de atenção estão:

• definir claramente o valor atribuído a cada imóvel e o montante efetivamente destinado ao capital social;

• manter coerência entre contrato social, subscrição de quotas, escrituração contábil e registro imobiliário;

• identificar expressamente a existência ou a inexistência de reserva de capital;

• examinar a legislação e o procedimento administrativo adotados pelo Município da situação do imóvel;

• avaliar separadamente eventuais efeitos sobre o imposto de renda quando o bem for transferido por valor superior ao constante da declaração da pessoa física; e

• acompanhar a publicação do acórdão do Tema 1.348 e eventual oposição de embargos de declaração.

Uma estrutura documental consistente não impede, por si só, questionamentos fiscais, mas permite demonstrar a efetiva destinação dos bens ao capital social e contribui para reduzir os riscos de cobrança baseada em interpretação ampliativa do Tema 796.

O BNS Law acompanha os desdobramentos do Tema 1.348 e seus impactos sobre empresas, investidores e estruturas patrimoniais, contribuindo para uma análise jurídica mais segura na tomada de decisões e na estruturação de operações.