Ao adentrar no universo dos imóveis no Brasil, é fácil se deparar com termos que, à primeira vista, parecem complexos, mas que guardam uma história e um propósito muito particulares, como os terrenos de marinha.

Segundo o art. 2º do Decreto-Lei nº 9.760/1946, são a faixa de terra com 33 metros de largura, medidos horizontalmente a partir da “linha do preamar médio de 1831”, linha esta correspondente à média das marés altas naquele ano, ao longo de todo o litoral brasileiro e das margens de rios e lagoas sujeitas à influência das marés.

Trata-se de bens imóveis de domínio da União, conforme estabelecido na Constituição Federal, em seu art. 20, VII, classificados como bens públicos dominicais, mas passíveis de utilização por particulares mediante título específico. Além dos terrenos de marinha propriamente ditos, há ainda os terrenos acrescidos de marinha, formados artificial ou naturalmente por aluvião ou aterro sobre o mar, rios ou lagoas.

Formas de ocupação:

É essencial entender as diferentes formas pelas quais um particular pode usufruir de um bem público. Diferentemente de uma transação imobiliária comum, onde a propriedade plena é transferida, a ocupação desses bens federais é regulamentada por instrumentos jurídicos específicos que determinam os direitos e deveres do ocupante.

A ocupação de imóveis situados nessas áreas pode ocorrer por três formas distintas, cada qual com implicações jurídicas próprias:

• Aforamento: modalidade mais estável de ocupação, pela qual o particular (foreiro) recebe da União o domínio útil do imóvel mediante pagamento anual de foro. Nas transmissões onerosas, incide ainda a taxa do laudêmio;
• Ocupação: forma de uso provisório e oneroso do imóvel da União, sem outorga do domínio útil, mediante pagamento de taxa anual de ocupação. A ocupação pode ser convertida em aforamento, desde que preenchidos os requisitos legais; e
• Posse precária (ou irregular): ocorre quando há uso do imóvel público sem autorização formal ou sem a devida regularização perante a Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Esta situação não confere ao ocupante qualquer direito real ou expectativa de propriedade, sendo passível de desocupação e responsabilização por uso indevido de bem público.

A SPU (Secretaria do Patrimônio da União) gerencia os bens imóveis da União, incluindo terrenos de marinha, fiscaliza seu uso, autoriza ocupações, cobra taxas como foro, laudêmio e taxa de ocupação, e garante a regularização ou desocupação de imóveis públicos.

Identificação e comprovação:

O processo de identificação de um imóvel como terreno de marinha ou como integrante do patrimônio da União pode ser feita por diversos meios:

• Consulta ao Sistema de Gerenciamento dos Imóveis de Uso Especial da União – SPIUnet e/ou ao Sistema Integrado de Administração Patrimonial – SIAPA;
• Solicitação de certidões dominiais junto à Superintendência do Patrimônio da União do estado (como a Certidão de Ocupação ou Aforamento e a Certidão de Inteiro Teor);
• Verificação da existência do Registro Imobiliário Patrimonial (RIP);
• Consulta às plantas de demarcação georreferenciadas homologadas pela SPU, disponíveis em seus canais oficiais; e
• Análise técnica da localização do imóvel em relação à linha do preamar médio de 1831, com base em cartografia da Marinha, imagens de satélite e estudos georreferenciados.

Dado o impacto jurídico e econômico da qualificação do terreno como área da União, especialmente no que tange à cobrança de tributos, necessidade de anuência prévia para transferências e limitações ao uso e à edificação, é essencial obter parecer técnico-jurídico antes de qualquer negociação.

A principal distinção entre os terrenos de marinha dos demais bens imóveis da União, está na origem e no regime jurídico aplicável. Enquanto os terrenos de marinha decorrem de regra específica relacionada à faixa litorânea e são regidos pelo Decreto-Lei nº 9.760/1946, os demais bens da União podem ser classificados, conforme sua destinação, como:

• Bens de uso comum do povo (praias, mares, rios navegáveis);
• Bens de uso especial (bens afetados à prestação de serviços públicos, como escolas, quartéis, edifícios públicos); e
• Bens dominicais (bens disponíveis da União, passíveis de alienação ou concessão).

Os terrenos de marinha, embora também integrantes do patrimônio dominical da União, estão sujeitos a um regime jurídico singular, que prevê, incidência de receitas patrimoniais (foro, taxa de ocupação e laudêmio), necessidade de anuência prévia da SPU para transferências onerosas, restrições ambientais, urbanísticas e de uso e Possibilidade de reversão ao domínio da União em caso de inadimplemento ou abandono.

Dessa forma, os terrenos de marinha exigem tratamento jurídico diferenciado, devendo ser objeto de análise especializada quando envolvidos em negócios imobiliários.

A delimitação das áreas de marinha é feita pela SPU (Secretaria do Patrimônio da União) por meio de processo administrativo baseado em critérios técnicos, regulado por normas infralegais e com contraditório, incluindo cálculo da linha do preamar médio de 1831, uso de cartografia oficial, tecnologias de georreferenciamento e sensoriamento remoto e publicação de edital com prazo para impugnação.

A confirmação de que um imóvel está em terreno de marinha pode impactar ocupantes ou adquirentes de diversas formas, como:

• Obrigatoriedade de regularização dominial perante a SPU;
• Restrição à livre alienação, exigindo autorização prévia da União;
• Incidência de taxas e tributos específicos (foro, ocupação, laudêmio);
• Limitações ao uso e à edificação (normas ambientais e urbanísticas); e
• Possibilidade de autuação por uso irregular de bem público.

É importante avaliar juridicamente esse tipo de terreno antes de comprar, vender ou regularizar, negócios jurídicos envolvendo imóveis em terrenos de marinha exigem diligência prévia especializada, sob pena de vícios legais e prejuízos patrimoniais. Os principais riscos incluem:

• Nulidade da transação ou impedimento registral por falta de comprovação do recolhimento do laudêmio e autorização da União, nos termos do art. 3º do Decreto‑Lei nº 2.398/1987 (e art. 116 do Decreto‑Lei nº 9.760/1946 para aforamentos);
• Incidência de laudêmio (5% do valor do imóvel atualizado);
• Cobrança retroativa de foro ou taxa de ocupação;
• Despesas com regularização documental e cartorária; e
• Autuações administrativas e risco de perda da posse por inadimplemento.

A atuação preventiva permite avaliar a titularidade, o regime jurídico incidente e os ônus associados, assegurando segurança jurídica e patrimonial ao negócio.

Taxas patrimoniais da União:

As principais taxas cobradas pela União e quando elas se aplicam a foro, laudêmio, taxa de ocupação, a União pode exigir o pagamento das receitas patrimoniais:

• Foro: valor anual devido por titulares de aforamento, correspondente a 0,6% do valor do terreno (sem benfeitorias);
• Laudêmio: O laudêmio corresponde a 5% do valor atualizado do terreno, sem benfeitorias, conforme o art. 3º do Decreto-Lei nº 2.398/1987 (Lei nº 13.465/2017). A SPU aplica esse critério inclusive a títulos anteriores a 30/12/2015, embora parte da jurisprudência defenda a base de cálculo original, que incluía as benfeitorias. Pode-se usar valor de mercado para evitar subavaliações. Incide apenas em transmissões onerosas entre vivos, exceto na cessão onerosa entre herdeiros; e
• Taxa de ocupação: aplicável a ocupantes não aforados, com base em percentual anual sobre o valor do terreno. A taxa corresponde a 2% do valor do terreno para ocupações inscritas na SPU até 30 de setembro de 1988 e a 5% para ocupações inscritas após essa data, excluídas as benfeitorias.

O não pagamento dessas receitas pode acarretar cobrança judicial, impedimentos registrais e autuações administrativas.
A regularização da titularidade de imóveis situados em terrenos de marinha é realizada perante a SPU e pode ocorrer por meio de duas principais modalidades:

• Inscrição de ocupação: destinada a ocupantes que ainda não possuem título dominial formalizado. A inscrição regulariza a situação perante a União, gerando obrigações patrimoniais como o pagamento da taxa de ocupação; e
• Pedido de aforamento: aplicável aos ocupantes que pretendem obter o domínio útil do imóvel, com possibilidade de transferência onerosa mediante pagamento de laudêmio. O aforamento exige prévio registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Além desses casos, é possível requerer a transferência de titularidade (onerosa ou não onerosa), sempre mediante apresentação da documentação exigida, conforme a natureza do negócio jurídico (compra e venda, doação, herança, meação, fusão, etc.).

A regularização adequada garante segurança jurídica, evita passivos fiscais e facilita futuras transferências. O acompanhamento por assessoria especializada é fundamental para prevenir nulidades e atender a todas as exigências da legislação patrimonial da União.

Transferência por herança ou partilha:

No contexto de herança ou partilha, é necessário seguir o procedimento adequado para que o imóvel situado em terreno de marinha seja validamente transferido aos sucessores. Para isso, deve-se apresentar à SPU o formal de partilha ou a escritura de inventário, atualizar o cadastro do imóvel na base federal, quitar eventuais débitos de foro ou taxa de ocupação e atender às exigências específicas do regime de aforamento, quando aplicável.

É importante destacar que o laudêmio incide apenas nas transmissões onerosas entre vivos. Transmissões causa mortis (sucessão) não geram incidência de laudêmio, exceto nos casos de cessão onerosa entre herdeiros.

A ausência de regularização impossibilita o registro da partilha e pode acarretar responsabilização patrimonial do espólio ou herdeiros.

Cenário legislativo e jurisprudencial:

O regime jurídico dos terrenos de marinha tem sido objeto de relevantes discussões legislativas e decisões judiciais, refletindo um movimento de revisão normativa e reestruturação da gestão do patrimônio da União.

Entre as propostas em tramitação, destaca-se o Projeto de Lei nº 4.444/2021, que institui o Programa Nacional de Gestão Eficiente do Patrimônio Imobiliário Federal. O projeto propõe alterações na Lei nº 9.636/1998, incluindo a extinção do foro e do laudêmio nas transmissões de imóveis da União, além de estabelecer novos modelos de administração de imóveis em zonas costeiras. O texto, atualmente em análise na Câmara dos Deputados, já foi aprovado na Comissão de Constituição e Justiça e vem despertando debates sobre os impactos na preservação do acesso público e na proteção de áreas costeiras.

Outra iniciativa relevante é a chamada PEC das Praias (PEC nº 3/2022), que propõe a transferência da propriedade dos terrenos de marinha da União para estados, municípios e ocupantes particulares. A proposta, ainda em tramitação no Senado, tem gerado intensa polêmica: seus defensores alegam que a medida pode impulsionar o desenvolvimento econômico, facilitar a regularização fundiária e fomentar investimentos; seus críticos, no entanto, alertam para os riscos de privatização do litoral, limitação de acesso público e agravamento da especulação imobiliária.

A PEC prevê a transferência gratuita da propriedade a entes federativos e, em determinadas hipóteses, também a particulares, o que pode favorecer empresários, incorporadoras e empreendimentos turísticos de alto padrão interessados em explorar economicamente essas regiões. Ainda que o texto inclua previsão de fundo para saneamento básico, os impactos socioambientais e urbanísticos vêm sendo amplamente discutidos por especialistas e setores da sociedade civil.

Diante desse cenário de instabilidade normativa, é essencial que ocupantes, adquirentes e operadores do mercado imobiliário acompanhem de forma contínua as alterações legislativas e entendimentos judiciais, a fim de prevenir riscos e garantir conformidade nas operações envolvendo imóveis situados em áreas da União.

Com uma equipe altamente qualificada e atuação multidisciplinar, o BNS Law oferece assessoria técnica voltada à segurança patrimonial, à eficiência jurídica e à prevenção de litígios, entregando soluções sob medida e em conformidade com a legislação vigente. Fale com nossos especialistas e esclareça suas dúvidas.