O contencioso imobiliário é a representação de disputas judiciais ou extrajudiciais relacionadas ao dinâmico e complexo mercado imobiliário, em que se busca a resolução de conflitos envolvendo direitos e deveres de proprietários, inquilinos, compradores e demais partes interessadas.  Os principais tipos de ocorrência de litígios englobam:  

– Disputas de propriedade: referentes a conflitos sobre a titularidade e posse de imóveis. Alguns exemplos são usucapião, desapropriação e divisão e demarcação de terras.  

– Contratos de compra e venda: relacionados a problemas com inadimplemento, vícios ocultos e demais questões relacionadas aos compromissos. 

• Inadimplemento contratual: ou seja, falta de pagamento das parcelas acordadas nos compromissos de venda e compra (CVC). Os vendedores podem buscar a rescisão do CVC e a retomada do imóvel. 

• Vícios ocultos: são defeitos que não foram detectados no momento da compra, em que o comprador pode solicitar reparação ou abatimento do preço, conforme previsto nos artigos 441 a 446 do Código Civil. 

– Locações: controvérsias sobre o pagamento de aluguéis, que podem gerar: 

• Despejo por falta de pagamento: quando o locatário não paga os aluguéis devidos, o locador pode buscar a retomada do imóvel, conforme previsto na Lei do Inquilinato, nº 8.245/1991. 

• Revisional de aluguel: ação que busca ajustar o valor do aluguel à realidade do mercado, alcançando o equilíbrio econômico-financeiro do contrato. 

• Renovatórias de aluguel: em locações comerciais, o locatário pode buscar a renovação do contrato nas mesmas condições anteriores, desde que preencha os requisitos da Lei do Inquilinato. 

– Condomínios edilícios: conflitos em condomínios residenciais ou comerciais incluem discussões sobre taxas condominiais, uso das áreas comuns e assembleias de condôminos: 

• Cobrança de taxas condominiais: a inadimplência nas contribuições dos condôminos pode levar à ação de cobrança ou até mesmo à penhora do imóvel. 

• Uso das áreas comuns: disputas sobre a utilização e manutenção das áreas comuns do condomínio, incluindo estacionamento, piscinas e outros espaços compartilhados. 

• Decisões em assembleias: conflitos sobre as decisões tomadas em assembleias de condôminos, especialmente aquelas que envolvem alterações no regulamento interno ou obras no edifício. 

– Regularização fundiária: são litígios relacionados à regularização de propriedades que não estão devidamente registradas ou que possuem pendências documentais, especialmente em áreas urbanas periféricas e rurais. A regularização fundiária é crucial em áreas urbanas e rurais e é regida pela Lei nº 13.465/2017, que estabelece mecanismos para a formalização de posse e propriedade, tendo por finalidade tentar reduzir potenciais conflitos. 

Conheça as etapas do contencioso imobiliário  

O contencioso imobiliário, devido à sua complexidade e à diversidade de situações que abrange, exige uma abordagem estruturada para a resolução eficaz dos litígios. O processo envolve várias etapas críticas, cada uma desempenhando um papel fundamental na busca por uma solução justa e equitativa para as partes envolvidas.  

Saiba quais são as principais etapas de um processo contencioso imobiliário, desde a identificação inicial do problema até a execução final da sentença, assegurando a importância de cada fase para garantir a conformidade legal e a resolução dos conflitos. 

• Identificação do problema: reconhecimento do litígio e análise preliminar;  

• Tentativa de solução extrajudicial: mediação, conciliação ou negociação direta;  

• Propositura da ação judicial: elaboração e protocolo da petição inicial;  

• Audiência de conciliação ou mediação: tentativa de acordo entre as partes;  

• Instrução processual: fase probatória com coleta de depoimentos e documentos;  

• Sentença: decisão do juiz sobre o mérito da questão;  

• Recursos: eventual interposição de recursos pelas partes insatisfeitas;  

• Execução da sentença: cumprimento da decisão judicial.  

Você sabe como prevenir litígios imobiliários? 

A prevenção de litígios imobiliários é um aspecto fundamental para garantir a segurança e a tranquilidade nas transações imobiliárias. Antecipar e identificar potenciais problemas pode evitar desgastes emocionais e financeiros, além de assegurar que todos os envolvidos estejam cientes de seus direitos e responsabilidades. Conheças as principais estratégias desse cenário:  

• Due Diligence: verificação detalhada da situação jurídica do imóvel e das partes envolvidas antes da transação.  

• Contratos bem elaborados: redação clara e precisa dos contratos, prevendo cláusulas específicas para resolução de conflitos.  

• Mediação e conciliação: uso de métodos alternativos de resolução de disputas desde o início do conflito.  

 E a estratégia primordial refere-se à assistência jurídica especializada, pois garante que todos os aspectos legais sejam considerados e que os direitos das partes envolvidas sejam protegidos. Com o apoio de profissionais experientes, é possível navegar pelas complexidades do contencioso imobiliário de maneira eficaz e eficiente, aumentando as chances de uma resolução favorável.  

O BNS conta com um time de especialistas em Direito Imobiliário que está preparado para oferecer suporte completo em cada etapa do processo, desde a prevenção de conflitos até a solução de disputas, assegurando tranquilidade e segurança jurídica para seus clientes. 

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