No Brasil, o mercado imobiliário é um dos setores mais dinâmicos e complexos, refletindo a diversidade de interesses e necessidades que caracterizam o país. Com a expansão urbana e o crescimento econômico, o número de transações imobiliárias tem aumentado, trazendo à tona diversas questões jurídicas que frequentemente resultam em litígios. Esses conflitos podem envolver desde o inadimplemento de contratos até questões de posse e vícios de construção, afetando diretamente compradores, vendedores, locatários e construtores. 

À medida que o setor evolui, as disputas imobiliárias se tornam cada vez mais complexas, exigindo um conhecimento aprofundado das legislações vigentes. Mudanças legais recentes, como a Lei do Distrato e as alterações no Código de Processo Civil, têm introduzido novos parâmetros e mecanismos para a resolução desses conflitos, buscando maior clareza e segurança jurídica para todas as partes envolvidas.  

Neste contexto, compreender as principais causas e as mudanças legislativas é crucial para navegar pelas complexidades do contencioso imobiliário brasileiro. 

– Inadimplemento contratual: falta de pagamento de aluguéis em contratos de locação ou de parcelas do preço previstas em compromissos de venda e compra.  

No caso da falta de pagamento, encargos condominiais ou outras obrigações contratuais pelo locatário, tais inadimplementos podem resultar em ações de despejo. 

Já na ausência de pagamento das parcelas acordadas, tal inadimplemento pode levar à rescisão do contrato e à retomada do imóvel pelo vendedor. 

– Vícios de construção: problemas com a qualidade da construção, como defeitos estruturais ou acabamentos inadequados, frequentemente resultam em litígios entre compradores e construtoras ou incorporadoras. 

Nesse sentido, o Código Civil Brasileiro, nos artigos 618 e 619, estabelece a responsabilidade do construtor por defeitos na obra pelo prazo de cinco anos após a entrega do imóvel. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) também é firme no sentido de que os vícios construtivos detectados dentro do prazo legal devem ser reparados pelo construtor, conforme REsp 1.138.591/SP. 

– Desacordo sobre condições contratuais: são diferenças na interpretação e cumprimento das cláusulas contratuais: 

• Cláusulas abusivas: a existência de cláusulas abusivas em contratos de adesão, como aqueles usados em contratos de compra e venda de imóveis na planta, pode ser questionada judicialmente com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC). 

• Lei nº 8.078/1990: O Código de Defesa do Consumidor (CDC) protege os direitos do consumidor, incluindo a nulidade de cláusulas contratuais abusivas, conforme artigos 51 e 53. 

• Promessas de venda e compra: a falta de cumprimento das obrigações estabelecidas em contratos preliminares pode levar a ações de execução ou rescisão contratual. 

– Questões de posse: conflitos sobre a ocupação ou posse de imóveis são frequentes, especialmente em áreas urbanas e rurais com problemas de regularização fundiária: 

• Usucapião: disputas que surgem quando uma das partes tenta obter a propriedade por usucapião e enfrenta resistência do proprietário registrado. 

Aqui, os artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil regulam a usucapião, permitindo que o possuidor adquira a propriedade após determinado período de posse contínua e ininterrupta. 

• Reintegração de posse: ações movidas por proprietários ou possuidores que buscam a retomada do imóvel de terceiros que o ocupam indevidamente, com procedimentos estabelecidos pelos artigos 560 a 566 do Código de Processo Civil.  

 Mudanças legislativas no contencioso imobiliário 

• Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018): regula as penalidades e condições para o distrato de contratos de compra e venda de imóveis na planta, trazendo mais clareza e segurança jurídica. 

• Reforma Trabalhista (Lei nº 13.467/2017): tem impacto indireto sobre o setor imobiliário, especialmente em questões de locação comercial, devido a mudanças na flexibilidade dos contratos de trabalho. 

• Alterações no Código de Processo Civil (CPC/2015): introduziu mecanismos como a mediação e a conciliação, incentivando a resolução extrajudicial de disputas. 

As disputas imobiliárias no Brasil refletem a dinamicidade do setor, exigindo uma compreensão detalhada das questões envolvidas e das mudanças legislativas recentes. À medida que o mercado continua a evoluir, a capacidade de antecipar problemas e adotar estratégias preventivas se torna cada vez mais importante para minimizar litígios e garantir a segurança das transações.  

Com o suporte de assessoria jurídica especializada e uma atenção cuidadosa às mudanças no cenário legal, é possível abordar os desafios do contencioso imobiliário de forma eficaz, promovendo um ambiente de negócios mais seguro e confiável para todos os envolvidos. 

Neste contexto, a expertise do BNS em direito imobiliário se destaca, oferecendo suporte especializado para enfrentar os desafios e assegurar que os direitos dos clientes sejam protegidos. 

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