As recentes mudanças na legislação brasileira que regulamentam as alienações fiduciárias têm gerado debate e impacto significativo no ambiente de negócios e no mercado imobiliário. A alienação fiduciária, amplamente utilizada como garantia em contratos de crédito, especialmente no setor imobiliário, é um instituto que permite ao credor fiduciário tomar posse do bem dado em garantia de forma mais célere, caso o devedor não cumpra suas obrigações.

Uma das principais alterações decorre da decisão do Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Luis Felipe Salomão, datada de 5 de junho de 2024, que determinou a inclusão do Capítulo VI ao Título Único do Livro III da Parte Especial do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (CNN/CN/CNJ-Extra). Esta adição estabelece que a constituição de alienação fiduciária de bens imóveis por instrumento particular é restrita às entidades participantes do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e outras exceções previstas na legislação, conforme art. 38 da Lei 9.514/97.

A interpretação do Corregedor, no entanto, tem sido alvo de críticas.

1. Competência do CNJ. Argumenta-se que a decisão contraria o próprio entendimento do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que, em julgamento anterior, havia votado pela incompetência do órgão para regulamentar a questão, conforme Procedimento de Controle Administrativo 0000145-56.2018.2.00.0000. O acórdão desse julgamento sustenta que o CNJ não deve interferir na interpretação da legislação federal, destacando os riscos de instabilidade jurídica e desorientação patrimonial.
2. Incoerências com a Lei 9.514/97. Ademais, a decisão do Corregedor ignora a estrutura da Lei 9.514/97, que, em seu Capítulo II, trata da alienação fiduciária de coisa imóvel de forma independente do SFI. O artigo 22, §1º, é claro ao dispor que a alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica, sem exclusividade às entidades do SFI, reforçando que o uso de instrumentos particulares para a constituição de alienação fiduciária não deveria ser restrito apenas a essas entidades.
3. Impacto nas Operações de CRI. A imposição de escritura pública para a constituição de alienação fiduciária sobre imóveis, conforme a decisão do Corregedor, pode ter sérios impactos, especialmente nas operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que são essenciais para o financiamento do setor imobiliário.
4. Incoerência com o Ordenamento Jurídico. Além disso, as recentes mudanças legislativas que visam modernizar o sistema de garantias e facilitar o acesso ao crédito, como a Lei 13.476/17, o Marco Legal das Securitizações (Lei 14.430/22) e o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/23), permitem a alienação fiduciária compartilhada e a extensão da alienação fiduciária por instrumento público ou particular, reforçando a incoerência da nova regulamentação.
5. Contramão do Desenvolvimento Econômico. Ainda, as alterações na regulamentação das alienações fiduciárias no Brasil, particularmente a exigência de escritura pública, contrariam esforços legislativos recentes e aumentam os custos de transação, o que pode prejudicar o desenvolvimento econômico nacional. É crucial que as regulamentações sejam revisadas para garantir a segurança jurídica e a continuidade do fluxo de crédito essencial para o crescimento do país.

No BNS Law, estamos comprometidos em auxiliar nossos clientes a se adequarem a essas novas exigências, garantindo que todas as operações sejam realizadas de acordo com a legislação vigente. Nossa equipe está à disposição para esclarecer quaisquer dúvidas e oferecer o suporte necessário durante essa transição.

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