A aprovação da Reforma Tributária no Brasil, com a Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025, representa uma das maiores transformações fiscais das últimas décadas.

Com a unificação de tributos e a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), o setor imobiliário, um pilar da economia nacional, se prepara para enfrentar um cenário de profundas mudanças.

Neste primeiro artigo da série imobiliária do BNS, apresentamos as principais alterações e seus reflexos para empresas, investidores e proprietários de imóveis.

Unificação de tributos: IBS e CBS nas operações imobiliárias

A mudança mais significativa é a substituição do PIS e da COFINS pelo IBS e pela CBS nas operações de compra, venda e locação de imóveis urbanos e rurais. A estimativa é de que a alíquota total combinada desses novos tributos seja de aproximadamente 28%. No entanto, a Lei Complementar 214/2025 prevê alíquotas reduzidas em 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, e em 50% para as demais operações imobiliárias. Ainda, a lei prevê dois redutores na base de cálculo: o redutor de ajuste (custo de aquisição do imóvel ou valor de referência) e o redutor social (R$ 100 mil para alienação de imóveis residenciais novos, R$ 30 mil para lotes residenciais e R$ 600,00 para locações, cessões onerosas ou arrendamentos de imóveis residenciais).

O Incremento da Carga Tributária: Mesmo com as alíquotas reduzidas, a projeção é de um aumento expressivo na carga tributária:

• Locações: A estimativa é de uma carga tributária final em torno de 18,27% (considerando IRPJ e CSLL pelo lucro presumido), contra os atuais 14,53%.
• Alienações: A carga tributária final pode atingir 13,08%, um salto significativo em relação aos 6,73% atuais.

Pessoa física e a nova tributação: quem será afetado?

Um ponto de atenção é que, além das pessoas jurídicas, pessoas físicas também poderão ser enquadradas no novo regime tributário como “contribuintes regulares”. Isso ocorrerá se, no ano-calendário anterior:

• A receita bruta de locação tiver excedido R$ 240 mil e a pessoa possua mais de 3 imóveis distintos (ou mais de R$ 288 mil de receita de locação de um único imóvel);
• Tiver alienado ou cedido direitos de mais de 3 imóveis distintos que estavam em seu patrimônio há menos de 5 anos;
• Tenha alienado ou cedido direitos de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos últimos 5 anos.

Para esses casos, a tributação pode ser substancialmente maior, incluindo IR de 27,5% mais IBS e CBS.

Contratos de locação: mais caros e sujeitos a revisão

A tendência é que os contratos de locação fiquem mais caros. Locadores, sejam pessoas físicas ou jurídicas, buscarão repassar o aumento da carga tributária para os locatários.

Para contratos já vigentes, especialmente os comerciais de longo prazo, é provável que haja uma busca por revisão contratual para reestabelecer o equilíbrio econômico-financeiro. Para as futuras locações, o aumento nos valores é quase certo, já que os créditos do novo sistema de não cumulatividade provavelmente não compensarão totalmente o aumento dos tributos.

Holdings patrimoniais e imobiliárias: avaliação estratégica essencial

Com a iminente tributação sobre lucros e dividendos, a relevância das holdings patrimoniais e imobiliárias passa por uma reavaliação. No entanto, elas ainda podem ser vantajosas, considerando que a manutenção da atividade imobiliária na pessoa física pode levar ao enquadramento como “contribuintes regulares”, resultando em uma carga tributária potencialmente mais alta.

A decisão de manter ou reestruturar um modelo societário exige uma análise individualizada, considerando a receita anual com a atividade imobiliária, a quantidade de imóveis detidos e outros fatores. O planejamento é crucial para determinar a melhor estratégia.

Regimes especiais: RET e patrimônio de afetação

A Lei Complementar 214/2025 trouxe regras especiais para o período de transição dos regimes especiais na incorporação imobiliária, como o Regime Especial de Tributação (RET) e o Patrimônio de Afetação.

• A partir de 2027, a CBS substituirá PIS e COFINS. O RET será mantido exclusivamente para empreendimentos com Registro de Incorporação e Patrimônio de Afetação, protocolados até 31/12/2028, preservando as alíquotas de 4% e 1%.
• A partir de 2029, para os protocolos já aprovados, um regime transitório será implementado com alíquotas de 2,08% (imóveis padrão) e 0,53% (imóveis de interesse social) para a CBS, sem possibilidade de retorno ao regime anterior.

Nova sistemática de créditos (não cumulatividade ampla)

A nova sistemática de créditos, caracterizada pela não cumulatividade ampla, é um ponto positivo. O imposto pago na aquisição de materiais de construção e serviços pelas incorporadoras poderá ser deduzido do imposto a recolher. Isso deve beneficiar projetos imobiliários, especialmente os de menor valor:

• Imóveis populares novos (até R$ 200 mil): Estimativa de redução de preço em cerca de 5,5%.
• Imóveis de alto padrão novos (acima de R$ 2 milhões): Estimativa de aumento de preço em cerca de 2,3%.

Operações que geram créditos recuperáveis incluem a aquisição de insumos, materiais de construção e serviços diretamente ligados à atividade imobiliária.

ITCMD e sucessão familiar: progressividade e domicílio

O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) sofreu alterações importantes com a EC nº 132/2023. Agora, o imposto será cobrado no local de domicílio do falecido ou do doador de bens imóveis, títulos ou créditos. Anteriormente, era devido ao estado onde o inventário era processado.

Outra mudança crucial é a progressividade do imposto em razão do valor do quinhão, legado ou doação. Isso exige que os estados revisem suas legislações. Em São Paulo, por exemplo, há projetos de lei que preveem alíquotas variando de 1% a 4% ou de 2% a 8%. Os instrumentos de planejamento sucessório devem ser revisados à luz dessas novas regras.

Impactos no agronegócio: imóveis e produtores rurais

As operações envolvendo imóveis rurais seguirão as mesmas regras de tributação que os imóveis urbanos. Contudo, a Lei Complementar nº 214/2025 prevê regras específicas para produtores rurais:

• Produtores rurais (físicos ou jurídicos) com receita inferior a R$ 3,6 milhões no ano-calendário não serão considerados contribuintes de IBS e CBS, mas podem optar por sê-lo.
• Há uma redução de 60% das alíquotas do IBS e da CBS sobre o fornecimento de insumos agropecuários e aquícolas específicos.

Estratégias preventivas e planejamento para a transição (2026–2033)

Diante das complexas mudanças, a palavra-chave para o setor imobiliário é planejamento. É fundamental que pessoas físicas e jurídicas reavaliem seus custos e façam os ajustes necessários nos valores de locação ou venda de imóveis.

Uma opção relevante para contribuintes com contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens firmados por prazo determinado até a publicação da Lei Complementar (16 de janeiro de 2025) é a possibilidade de optar pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida, a uma alíquota de 3,65%. Essa opção, válida sob condições específicas de registro contratual e sem gerar créditos, é uma alternativa para mitigar os impactos durante a transição.

Base de Cálculo “por fora” e a nova sistemática

Uma das mudanças mais importantes é que, com o cálculo “por fora”, o IBS e a CBS não farão parte de sua própria base de cálculo. Isso é diferente do modelo atual do ICMS, que é calculado “por dentro” e, portanto, infla o preço final.

O valor da operação de venda ou locação do imóvel, que serve como base de cálculo, inclui juros, variações monetárias e outros encargos. No entanto, no caso de locação, valores de tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e despesas de condomínio não serão computados.

Além disso, a lei permite que as administrações tributárias apurem um “valor de referência” para os imóveis, com base em fatores como preços de mercado, localização e tipologia. Esse valor pode ser utilizado como base de cálculo, independentemente do preço declarado na transação, com o objetivo de combater a subdeclaração.

Exemplos comparativos de tributação

A nova tributação resulta em um aumento significativo da carga fiscal, mesmo com os redutores.

Locação (PJ no Lucro Presumido):

• Premissas: Valor do imóvel: R$ 1.000.000,00; Valor do aluguel: R$ 5.000,00; Alíquota IRPJ/CSLL: 10,88%; Alíquota PIS/COFINS: 3,65%; Alíquota CBS/IBS (com redução): 8,40%; Redutor social: R$ 600,00.
• Cenário Atual: PIS/COFINS de R$ 182,50 mais IRPJ/CSLL de R$ 544,00, totalizando R$ 726,50.
• Cenário Pós-Reforma: IBS/CBS de R$ 369,60 (calculado sobre a base de R$ 4.400,00) mais IRPJ/CSLL de R$ 544,00, totalizando R$ 913,60.
• Aumento Efetivo: 25,75%.

Alienação (PJ no lucro presumido):

• Premissas: Valor do imóvel: R$ 1.400.000,00; Valor de custo (redutor de ajuste): R$ 400.000,00; Alíquota IRPJ/CSLL: 3,08%; Alíquota PIS/COFINS: 3,65%; Alíquota CBS/IBS (com redução): 14%.
• Cenário Atual: PIS/COFINS de R$ 51.100,00 mais IRPJ/CSLL de R$ 43.120,00, totalizando R$ 94.220,00.
• Cenário Pós-Reforma: IBS/CBS de R$ 140.000,00 (calculado sobre a base de R$ 1.000.000,00) mais IRPJ/CSLL de R$ 43.120,00, totalizando R$ 183.120,00.
• Aumento Efetivo: 94,35%.

O que fazer a partir de agora?

Empresas, investidores e incorporadoras devem começar a se planejar imediatamente. Isso inclui:

• Revisar projeções financeiras: Calcule os novos custos tributários e seus impactos na precificação de imóveis e no retorno de investimentos.
• Analisar contratos existentes: Avalie a necessidade de renegociações ou revisões contratuais, especialmente em locações de longo prazo.
• Avaliar estruturas societárias: Verifique se a holding patrimonial ainda é a opção mais vantajosa ou se uma reestruturação é necessária.
• Consultar especialistas: Busque assessoria jurídica e contábil especializada para entender as nuances da nova legislação e traçar as melhores estratégias.
• Acompanhar regulamentações: Fique atento à publicação de novas regulamentações e normativos que detalharão a aplicação da Reforma.

A Reforma Tributária no setor imobiliário é uma mudança de alíquotas e uma reconfiguração do cenário fiscal que exigirá adaptabilidade, mas, acima de tudo, um planejamento estratégico robusto para garantir a competitividade e a sustentabilidade dos negócios.

Nesse cenário de transformações, contar com um suporte jurídico especializado é fundamental. O BNS Law possui vasta experiência e profundo conhecimento nas áreas tributária e imobiliária, oferecendo assessoria completa para empresas, investidores e proprietários se adaptarem às novas regras e tomarem as decisões mais estratégicas para seus ativos e negócios.